Quais as funções do administrador?
Atuais funções do administrador:
- Convocar a assembleia dos condóminos;
- Executar as deliberações da assembleia;
- Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio das partes comuns e de cada de cada fração;
- Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano e prestar contas à assembleia;
- Cobrar aos condomínios as quotas do condomínio, bem como a sua quota-parte de todas as despesas aprovadas;
- Assegurar a conservação dos bens comuns;
- Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas, em ações contra algum dos condóminos por falta de pagamento ou em ações interpostas contra condóminos;
- Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
- Verificar a existência do fundo comum de reserva;
- Exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas (incluindo juros e sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia);
- Executar as deliberações da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis;
- Informar os condóminos por escrito ou por correio eletrónico sempre que o condomínio for citado ou notificado em processo judicial e da sua evolução (pelo menos, semestralmente);
- Apresentação de três orçamentos diferentes para a execução de obras de conservação extraordinária ou inovação para deliberação;
- Emitir a pedido do condómino, uma declaração escrita em nome do condomínio na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor. Tem de emitir no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do proprietário da fração. Esta declaração é obrigatória em escrituras de venda, doação ou se contraiam encargos sobre as frações em causa.
Até quando se podem realizar as assembleia de condóminos?
A lei atual impunha que as assembleias de condóminos deveriam reunir na primeira quinzena de janeiro. No entanto, com a nova lei, embora a título excecional, a assembleia de condóminos pode realizar-se até ao final do primeiro trimestre de cada ano, desde que esteja previsto no regulamento do condomínio. Ou seja, deliberado em assembleia pela maioria (artigo 1431.º).
A convocatória pode ser enviada por correio electrónico?
A convocatória para a assembleia, de acordo com a lei do condomínio ainda em vigor, tem de ser feita por carta registada enviada com 10 dias úteis de antecedência. Ou pode ser entregue pessoalmente mediante a assinatura de recibo de receção..
A partir de abril de 2022, a convocatória pode passar a ser feita por correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente. A manifestação de vontade tem de ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico. Ao receber a convocatória, o condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e-mail (artigo 1432.º)
Segunda assembleia pode realizar-se 30 minutos depois da primeira?
Nos termos do artigo 1432.º, a segunda reunião de condóminos pode realizar-se no mesmo local da inicial, 30 minutos após a primeira convocatória.
Por exemplo, se numa assembleia marcada para as 21h00 não comparecerem condóminos suficientes para a sua realização, a é possível estes reunirem-se às 21h30, desde que o número de condóminos presentes represente, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
Assembleia de condomínio pode realizar-se por videoconferência?
Por determinação da administração do condomínio ou a pedido da maioria dos condóminos, a assembleia pode ser feita por videoconferência. No entanto, se algum dos condóminos não tiver condições para participar por videoconferência tem de avisar a administração do condomínio que deverá assegurar-lhe os meios necessários. Se tal não for possível, a assembleia não poder ter lugar à distância.
Ata pode ser assinada por assinatura eletrónica?
Para além da assinatura manuscrita, passa também a ser válida a assinatura eletrónica da ata. Ambas podem ser feitas sobre o documento original ou sobre o documento digital que já tenha outras assinaturas.
É também considerada como válida a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico para a administração, declarando concordar com o conteúdo da ata remetida pela mesma via. Esta declaração deve ser anexada ao documento original da ata.
O condomínio tem de ser registado?
Enquanto grupo autónomo e organizado de pessoas, o condomínio tem de ter um número de identificação de pessoa coletiva (NIF). Para tê-lo, tem de ser registado no Registo Nacional de Pessoas Coletivas.
O NIF serve para identificar o coletivo perante a Administração Fiscal e o condomínio não pode contratar nem pagar a fornecedores sem ele.
O arrendamento dos espaços comuns entra no IRS dos condóminos?
Esta questão é mais técnica, mas muito importante ainda é que, quando a gestão de condomínios inclui o arrendamento de espaços comuns (a condóminos ou a terceiros), o dinheiro que esse arrendamento traz é considerado rendimento individual de cada um dos condóminos e não da entidade coletiva.
Por estar isento do IRC, o condomínio não tem de declarar nada do que recebeu pelo arrendamento dos espaços, mas cada um dos condóminos vai ver a sua quota-parte entrar para os rendimentos na declaração anual do IRS (artigo 19º do Código do IRS).
Os rendimentos do condomínio têm de ser declarados?
Ainda que sejam isentos de praticamente todas as tributações, os rendimentos dos condomínios devem ser declarados ao Fisco. Esse trabalho compete ao administrador do condomínio, que também é quem passa o recibo de renda eletrónico.
A declaração deve ser apresentada num serviço local das Finanças e deve ser acompanhada pela ata que comprova que o administrador tem sobre ele delegadas as competências para fazer declarações fiscais em nome do coletivo.
As penalizações de incumprimento devem ser estipuladas nos regulamentos?
A lei nem sempre é clara quanto às possibilidades de ação perante condóminos que não pagam as quotas ou que não cumprem as regras de utilização dos espaços comuns. A melhor forma de a gestão de condomínios se defender, nestes casos, é criando um regulamento que define um leque de penalizações.
O regulamento tem de ser aprovado pela maioria dos vizinhos, mas, uma vez em vigor, dá legitimidade à administração do condomínio para agir no melhor interesse de todos.
O condomínio não pode proibir os animais de estimação?
A jurisdição da gestão de condomínios termina na porta de entrada de cada fração autónoma. De lá para dentro, o proprietário tem o direito de escolher se quer ou não ter animais de estimação.
Se o condomínio quer impor limites aos animais dentro do edifício, pode estipular regras de circulação de animais nos espaços comuns (como proibir os passeios no jardim comum do prédio), mas nada mais.
Além disso, os condóminos podem também agir em caso de perturbação do seu sossego (animais que fazem muito barulho) ou de risco para a saúde pública (demasiados animais no mesmo espaço, por exemplo).
O condomínio pode proibir as marquises?
Se as marquises modificarem a fachada do edifício, a gestão de condomínios pode proibi-las. Na verdade, todas as obras que alterem a linha arquitetónica do edifício - sejam marquises, janelas de caixilharia diferente ou grades exteriores, por exemplo - têm de ser previamente comunicadas à assembleia de condóminos.
Para aprovação são necessários dois terços de votos favoráveis.
Quais etapas possíveis para a resolução de conflitos?
Os conflitos na gestão de condomínios são particularmente complicados quando a administração está a cargo de um dos moradores, porque podem criar desavenças entre vizinhos. No entanto, há várias etapas possíveis para a resolução das diferenças, sem que seja necessário recorrer imediatamente às medidas mais radicais.
Pode, em caso de conflito, começar por conversar com o condómino que está a infringir as regras. Se não resultar, pode comunicar-lhe o problema por carta registada, pedindo que aja no sentido de minimizar os distúrbios causados.
Se nem conversa nem carta funcionarem, a administração do condomínio pode passar o caso às autoridades competentes. Nomeadamente, a câmara municipal (para obras abusivas), a polícia (para ruídos, fumo ou cheiros) ou a Inspeção Geral da Agricultura, do Mar, do Ambiente e do Ordenamento do Território (para violações ambientais graves).
Em qualquer um destes casos, pode esperar uma resolução do problema, mas nunca uma indemnização. Se entende que deve ser financeiramente recompensado pelo aborrecimento a que foi sujeito, tem de recorrer ao julgado de paz ou mesmo ao tribunal, submetendo uma queixa do vizinho infrator.
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